Инвeстиции в стрoящуюся нeдвижимoсть — этo нe тoлькo вoзмoжнoсть сбeрeчь, нo и прeумнoжить свoи сбeрeжeния.
Oднaкo вoзникaeт зaкoнoмeрный вoпрoс: с кaкoй стaдии стрoитeльствa нaчaть? Стoит ли вклaдывaть в кoтлoвaн или лучшe пoдoждaть, кoгдa дoм пoстрoят?
Скoлькo стoит квaдрaтный мeтр в Киеве
Как правило, уровень стоимости квадратного метра прямо пропорционален качеству будущего проекта – как и из чего строят, какую рабочую силу используют и насколько развитая инфраструктура заложена в генплане.
При этом цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-августе 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года выросли на 23,9%, а основные стройматериалы, такие как бетон, арматура, кирпич, за последний год прибавили в цене по разным данным от 20 до 40%. Такой рост не мог не сказаться на структуре стоимости жилья, потянув за собой вверх стоимость квадрата в новостройках Киева. Если тенденция сохранится, закономерно можно ожидать дальнейшего подорожания квадратного метра в Киеве.
Кроме внешних факторов, на стоимость квартир в отдельных проектах влияет месторасположение, архитектурная составляющая, транспортные потоки и инфраструктура района. Далее стоит учитывать покупку или аренду земли, официальные налоги, стоимость прокладки инженерных сетей – все эти затраты несет застройщик в процессе освоения участка и строительства комплекса. Наличие разрешительной документации у проекта и стадия реализации тоже влияют на ценообразование в каждом отдельно взятом ЖК.
Цена котлована
Стоимость квартиры на «нулевой» стадии строительства дома отличается от стоимости в готовых новостройках. Чем ближе к сроку сдачи дома, тем выше стоимость объекта. К выдаче ключей собственникам цена квадратного метра может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз. Причины тому совершенно разные: наличие готового жилья в стадии «заезжай и живи», курсовые колебания, инфляция, изменение конъюктуры рынка. Для каждой новостройки можно выделить три этапа ценообразования. Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не вырастет до уровня 2–5 этажей. После этого происходит первый скачок цен. Второй переломный момент наступает, когда дом готов на 70–80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования.
Экономия же при покупке недвижимости на старте продаж действительно будет серьезной. В среднем владельцы квартир к моменту сдачи дома получают доходность в размере от 50% . Срок для получения прибыли в среднем составляет полтора – два года. Например, в комплексе эконом-класса ЖК Welcome Home на Стеценко, 6-й дом уже сдан в эксплуатацию. На раннем этапе строительства, за однокомнатную квартиру 36,84 кв.м. нужно было заплатить 512 076 грн., а на момент окончания строительствацена. строительства выросла на 228 928 грн, до 851 004 грн. Рост составил 66%. В начале этого месяца в продажу поступила новая секция 12-го дома. На этапе старта продаж при 100% оплате за однокомнатную квартиру в 36,84 кв.м. нужно заплатить 548 916 грн. Со старта и до окончания строительства цена вырастет на 302 088 грн или же на 55% до 851 004 грн. (цена основана на примере 6-го дома, который уже сдан в эксплуатацию).
Оформив рассрочку до 2020 г., за ту самую квартиру придется отдать 607 850 тыс. грн, что на 11% больше стартовой цены, удорожание от старта (при покупке в рассрочку) составит 40%. То есть, покупая квартиру сейчас в рассрочку, уже после ввода в эксплуатацию можно заработать на своей инвестиции как минимум 243 144 грн.без особых хлопот. Это просто за голые квадратные метры. Если сделать в квартире ремонт, ее стоимость вырастет в разы.
Жилье эконом-класса в структуре спроса в Киеве сейчас лидирует и демонстрирует стабильный прирост в цене. Купив квартиры в панельном доме, можно получить годовую прибыль в 2-4% сверх уровня инфляции и капиталовложения.
Большинство игроков рынка и аналитиков прогнозирует, что жилье эконом-класса при самом пессимистическом раскладе будет расти в цене в среднем на 15-20% в год, а значит инвесторы гарантировано могут рассчитывать на стабильный доход.
