Змінa умoв oпoдaткувaння інститутів спільнoгo інвeстувaння, зaпрoпoнoвaні Гoлoвoю кoмітeту ВР з питaнь фінaнсів, пoдaткoвoї тa митнoї пoлітики Дaнилoм Гeтмaнцeвим, призвeдуть дo пoдoрoжчaння квaртир приблизнo у 1,5 рaзи тa в цілoму мaтимуть нeгaтивний вплив нa ринoк нeруxoмoсті. Таку думку у своєму блозі висловив експерт ринку, адвокат Сергій Бурлаков.
Він пояснив, що ідея змін в оподаткуванні інститутів спільного інвестування, які є одним з інструментів для захисту прав інвесторів і забезпечення безперебійного фінансування зведення житлових будинків, виникла з метою додаткового наповнення бюджету. Проте, вона має низку прогнозовано негативних впливів, які можуть дати зворотній ефект.
«За підрахунками ДФС обсяг коштів, які пільгово проходять через ІСІ, збільшується рік від року і в 2019 становив 5,1 млрд грн. Ці кошти народні обранці чомусь розцінюють як недоотриманий дохід бюджету, а голова комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев пропонує повернути забудовників у загальну систему оподаткування. Така ініціатива викликала різку критику девелоперів, які заявили, що депутати знищують будівельний бізнес і позбавляють людей можливості купувати квартири за відносно прийнятною ціною.
Адже обкладати податком на прибуток пропонується інвестиції, які надходять до ІСІ. Тоді як сьогодні податком обкладаються не самі інвестиції, а тільки прибуток компаній з управління активами в тому разі, якщо він виплачується у вигляді дивідендів.
Саме така фінансова модель, за твердженнями учасників ринку, допомогла їм пережити на ринку нерухомості кризи 2008 і 2014 років і залучити в галузь гроші інвесторів», — зазначає Бурлаков.
За його словами, запропоноване нововведення покладе на забудовників додаткове фіскальне навантаження, яке в свою чергу, в кінцевому випадку ляже на плечі покупців.
«Самі забудовники заявляють про зростання мінімум у півтора раза. Відповідно можна очікувати зниження продажів, а за ним і уповільнення темпів будівництва. Потім – відхід з ринку компаній із більш слабкою фінансовою моделлю і, як наслідок, поява все нових недобудов, яких останнім часом і так чимало. У підсумку бюджет навряд чи виграє.
Тоді як багато галузей бізнесу в період жорсткого карантину сильно просіли, розмір податкових відрахувань будівельної сфери майже не впав. Девелопери продовжували справно платити податки, і принаймні будувати, хоча обсяги продажів скоротилися як мінімум удвічі. Така, нехай короткострокова, але стабільність у них є, зокрема, завдяки ІСІ», — стверджує експерт.
На думку Сергія Бурлакова, девелопери готові до скасування пільгового режиму ІСІ у разі, якщо влада теж піде на зустріч і прибере «ПДВ при першій поставці». На думку податкових органів, він виникає відразу – коли забудовник отримує гроші від інвестора за придбану квартиру.
«Але об’єкт при продажу найчастіше ще не побудований і податком фактично обкладається те, чого ще не існує. Це знижує темпи будівництва, адже грошей на будматеріали та роботи у девелопера в підсумку залишається менше. Крім того, фактично відсутня відповідальність за долю проєкту в замовників будівництва, якими, згідно із законом, є землекористувачі (власники або орендарі), їхня роль в девелоперському проєкті формальна. У підсумку отримуємо безліч недобудов, тоді як реальне покарання могло б перешкодити їхнім необдуманим діям.
Також будкомпанії зовсім не проти обов’язкового страхування об’єктів або гарантійного внеску в банку, щоб, якщо забудовник не впорається, його правонаступники мали хоча б частину фінансування на завершення будівництва.
Розглядається й заборона на продаж частини квартир до введення будинку в експлуатацію – теж якийсь захисний механізм на випадок банкрутства забудовника. Як прийнятні для себе девелопери називають різні цифри – від 10 до 30% житлових площ», — зазначає Бурлаков.
Схожі ініціативи щодо страхування і створення гарантійної частини нерухомості вже є в законопроекті «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва», який оприлюднений для обговорення. Як зазначають фахівці, основна його мета — захистити інвесторів від недобросовісних забудовників.
63 просмотра
